Bandung, BBF – Tidak ada aturan yang menetapkan berapa pintu rumah kontrakan dikenakan pajak, karena batas jumlah kamar hanya berlaku untuk usaha rumah kos, bukan rumah kontrakan biasa. Rumah kontrakan tetap wajib pajak sejak pintu pertama disewakan, selama pemiliknya menerima penghasilan dari sewa tanah dan/atau bangunan. Kewajiban ini diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2017 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Persewaan Tanah dan/atau Bangunan, yang mengenakan Pajak Penghasilan (PPh) final sebesar 10 persen dari nilai bruto sewa, tanpa memandang jumlah unit yang disewakan.
Berapa Pintu Rumah Kontrakan yang Kena Pajak? Ini Aturan Sebenarnya
Banyak pemilik kontrakan mengira aturan “10 pintu” dari usaha rumah kos juga berlaku untuk rumah kontrakan. Anggapan ini keliru. Ketentuan jumlah kamar minimal sebelumnya memang pernah diatur dalam Peraturan Daerah tentang Pajak Hotel, misalnya Perda DKI Jakarta Nomor 11 Tahun 2010, yang menyebut rumah kos dengan lebih dari 10 kamar termasuk objek Pajak Hotel. Setelah berlakunya Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah (UU HKPD), nomenklatur Pajak Hotel berubah menjadi Pajak Barang dan Jasa Tertentu (PBJT) atas Jasa Perhotelan sebagaimana diatur dalam Pasal 53 ayat (1) UU HKPD, dan aturan turunannya di beberapa daerah sudah tidak lagi mencantumkan batas minimal jumlah kamar.
Yang perlu dipahami, objek PBJT Jasa Perhotelan secara eksplisit mengecualikan persewaan atau kontrak jangka panjang lebih dari satu bulan. Rumah kontrakan pada umumnya disewakan bulanan atau tahunan, sehingga tidak masuk kategori tempat tinggal pribadi yang difungsikan sebagai hotel, dan tidak dikenakan PBJT. Rumah kontrakan justru tunduk pada rezim pajak penghasilan yang berbeda, yaitu PPh final atas sewa tanah dan bangunan.
Berapa Pintu Rumah Kontrakan yang Wajib Kena PPh Final?
Jawabannya satu pintu pun sudah kena kewajiban PPh final, karena PP 34/2017 tidak mengenal ambang batas jumlah unit. Selama pemilik kontrakan menerima penghasilan sewa, baik dari satu pintu maupun puluhan pintu, penghasilan tersebut wajib dipotong atau disetor PPh final sebesar 10 persen dari nilai bruto sewa. Nilai bruto sewa mencakup seluruh jumlah yang dibayarkan penyewa, termasuk biaya perawatan, fasilitas, dan service charge, tanpa dikurangi biaya apa pun.
Bagi pemilik kontrakan orang pribadi yang menyewakan langsung kepada penyewa perorangan, kewajiban menyetorkan PPh final dilakukan sendiri melalui mekanisme setor sendiri (self assessment) paling lambat tanggal 15 bulan berikutnya setelah masa pajak berakhir. Jika penyewa adalah badan usaha atau bertindak sebagai pemotong pajak, maka badan tersebut yang wajib memotong dan menyetorkan PPh final atas nama pemilik kontrakan, kemudian menerbitkan bukti potong sebagai dokumen pelaporan di SPT Tahunan.
Cara Menghitung PPh Final Sewa Rumah Kontrakan
Perhitungannya cukup sederhana. Jika total sewa satu pintu kontrakan sebesar Rp1.500.000 per bulan, maka PPh final yang terutang adalah 10 persen dikali Rp1.500.000, yaitu Rp150.000 per bulan. Apabila pemilik memiliki lima pintu dengan nilai sewa yang sama, maka PPh final dihitung dari total penghasilan sewa seluruh pintu, bukan per unit secara terpisah, sehingga totalnya menjadi Rp750.000 per bulan.
Penghasilan sewa kontrakan ini bersifat final, artinya tidak digabungkan lagi dengan penghasilan lain dalam penghitungan PPh Orang Pribadi di akhir tahun, namun tetap wajib dilaporkan dalam SPT Tahunan sebagai penghasilan yang telah dikenai pajak final.
Kewajiban Pelaporan Pajak Sewa Kontrakan
Selain PPh final, pemilik kontrakan juga tetap memiliki kewajiban rutin membayar Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) atas tanah dan bangunan yang disewakan, terlepas dari status sewa. Jika omzet usaha persewaan kontrakan dalam setahun melebihi Rp4,8 miliar, pemilik wajib dikukuhkan sebagai Pengusaha Kena Pajak dan memungut Pajak Pertambahan Nilai (PPN) atas jasa persewaan, sesuai ketentuan umum PPN yang berlaku bagi pengusaha dengan omzet di atas batasan tersebut.
Kesimpulannya, tidak ada ketentuan berapa pintu rumah kontrakan yang menjadi syarat pengenaan pajak. Dari pintu pertama, kewajiban PPh final atas sewa sudah melekat, sementara ambang batas jumlah kamar hanya relevan bagi usaha rumah kos yang tunduk pada rezim pajak daerah PBJT Jasa Perhotelan.
FAQ
1. Berapa pintu rumah kontrakan yang wajib kena pajak?
Tidak ada batas minimal jumlah pintu. Sejak pintu pertama disewakan dan pemilik menerima penghasilan sewa, kewajiban PPh final 10 persen sudah berlaku sesuai PP 34/2017.
2. Apakah aturan 10 kamar untuk rumah kos berlaku juga untuk kontrakan?
Tidak. Aturan jumlah kamar tersebut berasal dari ketentuan pajak daerah untuk usaha rumah kos atau penginapan komersial, bukan untuk rumah kontrakan yang disewakan bulanan atau tahunan.
3. Berapa tarif pajak yang dikenakan atas sewa rumah kontrakan?
Tarifnya adalah PPh final sebesar 10 persen dari nilai bruto sewa, sesuai Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2017.
4. Siapa yang wajib menyetorkan PPh final sewa kontrakan?
Jika penyewa adalah orang pribadi, pemilik kontrakan menyetorkan sendiri PPh final. Jika penyewa adalah badan usaha, badan tersebut yang wajib memotong dan menyetorkannya.
5. Apakah pemilik kontrakan tetap wajib bayar PBB?
Ya. Kewajiban PBB tetap melekat pada tanah dan bangunan yang disewakan, terlepas dari jumlah pintu atau status sewanya.
6. Kapan pemilik kontrakan wajib memungut PPN?
Ketika omzet usaha persewaan kontrakan dalam setahun melebihi Rp4,8 miliar, pemilik wajib dikukuhkan sebagai Pengusaha Kena Pajak dan memungut PPN.
7. Apakah penghasilan sewa kontrakan harus dilaporkan di SPT Tahunan?
Ya. Meskipun bersifat final dan tidak digabung dengan penghasilan lain, penghasilan sewa kontrakan tetap wajib dilaporkan dalam SPT Tahunan.
Urusan pajak menjadi lebih mudah
Bukan hanya kemudahan, Konsultan pajak bandung BBF siap membantu sahabat BBF dalam urusan perpajakan. Bersama kami, sahabat tidak perlu khawatir memikirkan urusan perpajakan.
Serahkan semuanya kepada kami, dan sahabat tetap bisa fokus dalam membangun bisnis Sehingga sahabat bisa mengehmat waktu dan tenaga untuk mengurus perusahaan.
Untuk akses lainnya bisa kunjungi melalui Instagram: @bisnisbestfriend atau bisa juga kunjungi tiktok kami bisnisbestfriend Jangan ragu untuk menghubungi kami hari ini untuk mendapatkan konsultasi gratis!
Klik tombol di sini atau hubungi kami di +62 821-2833-3701 untuk memulai. Jangan biarkan pajak menjadi beban, biarkan kami membantumu!
