Bandung, BBF – Setiap kali terjadi transaksi pengalihan hak atas tanah dan bangunan, validasi PPh jual tanah wajib dilakukan lebih dulu, dan sejak 1 Januari 2025 seluruh proses ini pindah dari sistem e-PHTB ke Coretax DJP. Tanpa Surat Keterangan Validasi ini, notaris atau PPAT tidak bisa menerbitkan akta jual beli, dan proses balik nama di BPN otomatis tertahan. Artikel ini menjelaskan langkah demi langkah cara validasi di Coretax, kode layanan yang perlu diketahui, tarif PPh final yang berlaku, sampai cara memperbaiki data jika terjadi kesalahan input.
Langkah-Langkah Validasi PPh Jual Tanah di Coretax
Proses validasi dilakukan sepenuhnya lewat akun Coretax milik penjual. Berikut urutan langkahnya.
1. Login ke Coretax DJP dengan Akun Penjual
Masuk ke portal Coretax menggunakan NPWP dan kata sandi akun penjual, bukan akun pembeli atau notaris. Sistem hanya menerima permohonan validasi dari pihak yang tercatat sebagai penjual dalam transaksi.
2. Masuk ke Menu Layanan Administrasi
Setelah login, pilih menu Layanan Wajib Pajak, lalu klik Layanan Administrasi, dan pilih Buat Permohonan Layanan Administrasi. Menu ini menjadi pintu masuk untuk semua jenis permohonan layanan di Coretax, termasuk validasi PPh atas pengalihan tanah dan bangunan.
3. Pilih Jenis Pelayanan AS.01
Pada kolom Jenis Pelayanan Wajib Pajak, pilih AS.01, Pemenuhan Kewajiban Perpajakan. Kode ini menaungi berbagai sublayanan administrasi, salah satunya validasi SSP PPh atas pengalihan hak atas tanah dan bangunan (PHTB).
4. Pilih Sublayanan Sesuai Metode Pembayaran
Ada tiga sublayanan yang perlu dibedakan.
AS.01-03 digunakan jika pembayaran sudah memiliki NTPN atau bukti pemindahbukuan, dan sistem akan memprosesnya secara otomatis tanpa penelitian manual petugas.
AS.01-03A digunakan untuk metode pembayaran di luar NTPN, misalnya melalui SKP, Tax Amnesty, atau Program Pengungkapan Sukarela, dan permohonannya melalui penelitian manual oleh petugas pajak.
AS.01-04 khusus untuk notaris atau PPAT terdaftar yang datanya sudah terintegrasi dengan DJP dan BPN.
5. Isi Data Transaksi secara Lengkap
Lengkapi data penjual, pembeli, objek tanah dan atau bangunan, Nomor Objek Pajak (NOP), alamat objek, luas tanah dan bangunan, nilai pengalihan, serta NTPN pembayaran. Sistem Coretax akan melakukan prefilling otomatis begitu NTPN dimasukkan, sehingga sebagian data pembayaran terisi sendiri.
6. Submit Permohonan dan Terima Surat Keterangan
Setelah data dan pembayaran dinyatakan cocok oleh sistem, Surat Keterangan Penelitian Formal atau Surat Keterangan Validasi PPh PHTB terbit otomatis untuk jalur AS.01-03. Surat inilah yang menjadi syarat notaris membuat akta jual beli.
Tarif PPh Final Atas Penjualan Tanah dan Bangunan
Tarif PPh final untuk pengalihan hak atas tanah dan bangunan diatur dalam Pasal 4 ayat 2 huruf d Undang-Undang PPh, dengan aturan turunan di PP Nomor 34 Tahun 2016 dan PMK Nomor 216 Tahun 2016. Ada tiga kategori tarif.
Pengalihan tanah dan bangunan biasa dikenakan tarif 2,5 persen dari nilai bruto pengalihan. Rumah sederhana atau rumah susun sederhana yang dijual oleh wajib pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan bangunan dikenakan tarif 1 persen. Pengalihan kepada pemerintah, badan usaha milik negara yang mendapat penugasan khusus, atau badan usaha milik daerah dikenakan tarif 0 persen.
Cara menghitungnya sederhana, yaitu tarif dikalikan dasar pengenaan pajak. Contoh, rumah senilai Rp750 juta dengan tarif 2,5 persen menghasilkan PPh final sebesar Rp18.750.000.
Transaksi yang Dikecualikan dari Kewajiban PPh Final
PP Nomor 34 Tahun 2016 Pasal 6 huruf a mengatur pengecualian bagi orang pribadi yang penghasilannya di bawah Penghasilan Tidak Kena Pajak (PTKP) dan nilai bruto pengalihannya kurang dari Rp60 juta serta bukan hasil pemecahan dari transaksi yang lebih besar. Pengecualian lain berlaku untuk hibah kepada keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus, hibah kepada badan keagamaan, pendidikan, atau sosial, pengalihan karena warisan, serta pengalihan dalam rangka penggabungan atau pemekaran usaha dengan nilai buku.
Wajib pajak yang memenuhi syarat pengecualian tetap harus mengurus Surat Keterangan Bebas (SKB) ke Kantor Pelayanan Pajak tempat terdaftar, dengan melampirkan surat pernyataan penghasilan di bawah PTKP, fotokopi Kartu Keluarga, dan fotokopi SPPT PBB tahun berjalan.
Cara Memperbaiki Kesalahan Data Validasi
Jika terjadi kesalahan input data setelah Surat Keterangan Validasi terbit, perbaikan dilakukan lewat sublayanan AS.01-08, yaitu permohonan penggantian Surat Keterangan PHTB. Permohonan ini diajukan lewat menu Layanan Administrasi yang sama, dengan mencantumkan data yang benar dan alasan penggantian.
Pertanyaan Seputar Validasi PPh Jual Tanah di Coretax
Apa itu validasi PPh PHTB di Coretax? Validasi PPh PHTB adalah proses pengecekan kecocokan antara data transaksi pengalihan tanah dan bangunan dengan bukti pembayaran PPh final, yang hasil akhirnya berupa Surat Keterangan Validasi sebagai syarat pembuatan akta jual beli.
Berapa tarif PPh final untuk jual tanah? Tarif umum sebesar 2,5 persen dari nilai bruto pengalihan, 1 persen untuk rumah sederhana atau rusun sederhana, dan 0 persen untuk pengalihan kepada pemerintah.
Siapa yang mengajukan permohonan validasi di Coretax? Permohonan diajukan lewat akun Coretax milik penjual, atau lewat jalur AS.01-04 oleh notaris atau PPAT terdaftar yang datanya sudah terintegrasi dengan DJP.
Apakah penjualan tanah di bawah Rp60 juta tetap kena PPh final? Tidak, selama penjual berpenghasilan di bawah PTKP dan sudah mengantongi Surat Keterangan Bebas dari Kantor Pelayanan Pajak.
Berapa lama proses validasi di jalur AS.01-03? Untuk pembayaran dengan NTPN yang datanya cocok, sistem Coretax menerbitkan Surat Keterangan secara otomatis tanpa penelitian manual, sehingga prosesnya relatif cepat.
Apa yang harus dilakukan jika data yang divalidasi ternyata salah? Ajukan permohonan AS.01-08 untuk penggantian Surat Keterangan PHTB lewat menu Layanan Administrasi di Coretax dengan data yang sudah dikoreksi.
Urusan pajak menjadi lebih mudah
Bukan hanya kemudahan, Konsultan pajak BBF siap membantu dalam urusan perpajakan. Bersama kami, sahabat tidak perlu khawatir memikirkan urusan perpajakan.
Serahkan semuanya kepada kami, dan sahabat tetap bisa fokus dalam membangun bisnis Sehingga sahabat bisa mengehmat waktu dan tenaga untuk mengurus perusahaan.
Untuk akses lainnya bisa kunjungi melalui Instagram: @bisnisbestfriend atau bisa juga kunjungi tiktok kami bisnisbestfriend Jangan ragu untuk menghubungi kami hari ini untuk mendapatkan konsultasi gratis!
Klik tombol di sini atau hubungi kami di +62 821-2833-3702 untuk memulai. Jangan biarkan pajak menjadi beban, biarkan kami membantumu!
